Essa é uma escolha super importante na vida de todo mundo que vai comprar um imóvel, principalmente apartamento. Financio diretamente com a construtora ou com o Banco?
Estamos sempre pensando que o financiamento habitacional com o banco é sempre a pior opção… por ser mais burocrático o processo de financiamento, por achar que as taxas sempre são mais altas e que o banco não tá muito preocupado com a gente para oferecer as melhores opções de pagamento.
Ocorre que os contratos de financiamento habitacional com as construtoras podem ser mais onerosos do que você imagina, e muito mais do que os bancos em alguns casos.
Nos contratos de financiamento com a construtora geralmente temos a fase de pagamentos anteriores a entrega das chaves, sendo que neste momento temos a incidência apenas de atualiazação monetária, geralmente CUB ou INCC.
Ocorre que após a entrega das chaves, o saldo devedor remanescente tem acréscimo de atualização monetária IGP-M, INPC, IPCA e acréscimo de juros, de 1% a.m. aproximadamente. Aí você pensa… show de bola, muito melhor que banco, certo?!? Você está errado e precisa ficar atento a isso.
Na maioria das vezes a construtora não diz para você como essess juros serão calculados no contrato, apenas dizem que é de 1% a.m. e você fica feliz com isso. Na verdade, o que eles não te contam é que esses juros serão acrescidos de 1% a cada mês passado da data do início dos pagamentos após as chaves.
Imagine que você vai pagar R$ 200.000,00 em 200 prestações de R$ 1.000,00, com reajuste acumulado pelo IPG-M e juros de 1% a.m. (esse é o critério padrão dos contratos). No primeiro mês você paga a parcela atualizada e juros de 1% sobre o valor da parcela atualizada. No segundo mês você paga a parcela reajustada sobre o valor da parcela já atualizada no mês anterior e aplica-se juros de 2% sobre o valor da parcela atualizada e assim sucessivamente.
Na parcela de número duzentos, você vai pagar o valor reajustado duzentas vezes pelo IGP-M e multiplicar esse valor por 200% a título de juros. É muito comum nesses casos, a parcela dobrar de valor em menos de 5 anos.
O banco vai te cobrar o financiamento pelo critério PRICE ou SAC com prestações fixas ou decrescentes e também te cobrar reajuste no saldo devedor, geralmente pela Taxa Referencial que está zerada desde 2017. Não estou dizendo que financiar com o Banco é melhor que a construtora, não é regra, estou dizendo que você precisa ficar muito atento, sempre pensei que só os bancos eram leoninos.
Na MH temos feito muitos, mas muitos cálculos para verificar os contratos de financiamento habitacional com construtoras e tenho me assustado com o resultado abusivo e excessivamente oneroso dos contratos com as construtoras de todo o país. Outra sugestão que tenho dado aos clientes que nos procuram, é que podemos fazer os cálculos estimativos, com base no contrato da construtora e também nos critérios padrões dos bancos. Com os cálculos em mãos, os dois cenários, a decisão será acertada.
Os contratos bancários também são objeto de milhares de revisões aqui no escritório, mas tudo parte de uma análise minuciosa das cláusulas contratuais e o domínio das engrenagens financeiras/bancárias. Assim conseguimos demonstrar com muita segurança, onde estão as irregularidades e cobranças indevidas.
Não se esqueça, é uma conta que vai durar 10 anos pra cima, então não podemos vacilar com isso.
Se tiver prestes a assinar seu contrato ou já tem algum em andamento, conte conosco para apurar possíveis valores a restituir
Abraços,
Marlos Henrique
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