Olá pessoal, tudo bem?

Resolvi escrever esse post porque um advogado me encaminhou sua peça inicial pontuando sua defesa e justificando a necessidade da revisão contratual com base nas decisões que permeiam o SFH (o cliente do advogado pegou empréstimo para construção de um hotel), entretanto, o mesmo não se enquadrava nesta modalidade, mas sim no SFI, cujo approach é um pouco diferente. Então vamos lá… espero que aproveite a leitura.

Essa é uma dúvida de alguns advogados que nos buscam com o intuito de revisar contratos utilizados pelos seus clientes para aquisição de imóveis ou para construção e precisam de cálculos revisionais bancários. Ocorre que antes de tecer qualquer comentário sobre as possibilidades de recálculo nesses contratos, precisamos diferenciá-los, pois mesmo possuindo o mesmo propósitos, atendem interesses e seguimentos diferentes e não seria diferente nos cálculos e possibilidades.

No Brasil, atualmente, existem dois sistemas de financiamento imobiliário. O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

O SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO: é o sistema de financiamento imobiliário mais utilizado no país. Foi regulamentado pela Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964. O SFH tem como finalidade promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia.

As operações no âmbito do SFH permitem a utilização de valores depositados em conta do FGTS na compra de um imóvel, o que não acontece nas contratações pelo SFI. “Os recursos do FGTS podem ser utilizados para: pagamento total ou parcial do valor de aquisição do imóvel construído ou em construção; pagamento parcial das prestações do financiamento; ou amortização ou liquidação do saldo devedor do financiamento. Recurso disponibilizado para pessoas físicas.

O SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO: foi criado pela Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, e trata dos financiamentos imobiliários que ocorrem fora das regras do SFH no país. Utiliza recursos de grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras, bancos de investimento.

No âmbito SFI não existe valor máximo de avaliação do imóvel. Não há limite de renda comprometida, ou seja, você poderá pagar parcelas mais altas e quitar o financiamento em menos tempo. E a taxa de juros é variável, podendo ultrapassar os juros anuais do SFH. Recurso disponibilizado para pessoas jurídicas e físicas.

Com relação as possibilidades revisionais, devemos prestar atenção na modalidade contratual, pois impacta diretamente nos resultados e cenários de um trabalho pericial. Vejamos por exemplo que no SFH, que em sede de recurso especial, o Superior Tribunal de Justiça concluiu que nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação é vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade. É farta a literatura e jurisprudência neste sentido.

Já com relação aos contratos do SFI, a capitalização é permitida desde que tenha expressa e clara pactuação em contrato, conforme posicionamento majoritário do STJ, senão vejamos:

“A existência de uma norma permissiva, portanto, é requisito necessário e imprescindível para a cobrança do encargo capitalização, porém não suficiente/bastante, haja vista estar sempre atrelado ao expresso ajuste entre as partes contratantes, principalmente em virtude dos princípios da liberdade de contratar, da boa-fé e da adequada informação”, argumentou o ministro.

O magistrado destacou decisões do STJ no sentido de permitir a capitalização dos juros, mas nos casos destacados, há expressa menção à necessidade de prévio ajuste entre as partes contratantes.



Essa regra também tem sido aplicada na questão de defesa das instituições financeiras acerca do duodéclupo da taxa que já é suficiente para identificar a capitalização de juros. Cada vez mais os tribunais julgam seus processos pela ótica do homem médio que desconhece por completo as engrenagens bancárias, ou seja, o que fica escondido por trás de cláusulas mal redigidas ou omissas em muitas vezes.


Nos contratos bancários prevejam a taxa de juros anual superior ao duodécuplo da taxa de juros mensal, porém, sem expressa pactuação de capitalização mensal – ou em qualquer periodicidade de juros, podemos buscar perante ao juízo a aplicação dos precedentes dos REsp´s Repetitivos ns. 973.827⁄RS e 1.388.972/SC e das Súmulas 539 e 541 do STJ, nos termos da fundamentação do acórdão do REsp nº 973.827⁄RS.


Lógico que existem outros pontos em comum no cálculo revisional de SFH e SFI, mas como desejamos sempre trabalhar com um nível de segurança jurídica altíssimo, estamos atento a qualquer detalhe que fazem a diferença no sucesso do seu cliente.


Abraços,