Tudo que você gostaria de saber sobre os contratos de financiamento habitacional

Como vai, tudo bem? Eu sei que a decisão de um financiamento habitacional nos causa muitas, mas muitas dúvidas, inclusive o programa Minha Casa Minha Vida. Será que vale a pena pagar todo esse tempo? 20,30, 35 anos? Como é de verdade o cálculo da minha parcela e como vai ser valor ao longo do tempo? Quando acabar o prazo do meu financiamento ainda vou ter alguma coisa que pagar para o banco? Como funciona os juros? Como é pra que serve a atualização monetária?!

Ufaaaa… olha quanta coisa.. e vou te dizer, todas esses perguntas são de extrema importância que a gente saiba, porque senão ficaremos refém das informações dos bancos que nem sempre são as corretas. Vamos assinar o contrato porque precisamos do nosso imóvel, mas seremos inseguros por praticamente todo o período do contrato.

E para que isso não aconteça e que você tenha conhecimento de tudo que importa em um contrato de financiamento habitacional, resolvi escrever esse post/artigo e te ajudar a não ter surpresas e não ser enganado. Vai ser demais!!

O primeiro ponto é que os contratos imobiliários por se tratarem de valores geralmente mais expressivos, sao diluídos em um prazo elastecido, 10 a 35 anos, com parcelas mensais. Não podemos esquecer que todo os bancos não emprestam dinheiro porque querem que você adquira sua casa, mas sim, porque vai render dinheiro pra eles, o que chamamos de juros.

A tua parcela que paga todo mês será sempre composta por 2 valores: juros e amortização. Uma dúvida que sempre escuto no escritório…

Marlos, eu já paguei 60 parcelas de R$ 2.000,00 e o meu saldo devedor não diminui nunca… o banco está fazendo alguma coisa errada.

Acontece que nem tudo que você paga mensalmente é abatido do saldo devedor… Os juros, são a remuneração do banco pelo dinheiro emprestado e ele é sempre calculado pelo valor do saldo devedor mês a mês. Por lógico quanto maior o saldo devedor (o início do contrato) maior será o valor dos juros e menor será o valor que será amortizado, ou seja, diminuído do saldo devedor. Então saiba que até a metade do teu contrato, o efeito da amortização é pequeno porque os juros sao mais altos.

Suponha que você pague uma parcela fixa de 1.650,00. Ela sempre será uma parte juros e amortização. Se neste mês os juros equivalem a R$ 1.200,00 (taxa de juros mensal x saldo devedor anterior), o que será diminuído do teu saldo devedor será R$ 450,00. No mês seguinte, como o saldo devedor será um pouco menor, assim será os juros e um pouco maior a amortização, e assim sucessivamente.

Os juros contratados serão mais baixos caso você tenha relacionamento com o banco/agência porque neste caso eles obrigam a fazer os pagamentos através de débito em conta bancária, isso garante um pouco mais de segurança para o Banco e assim, consegue diminuir a taxa de juros mensal (os juros também cobrem o risco de inadimplência, além de remunerar o capital emprestado). Os juros são fundamentais para calcular o valor da sua parcela, quanto maior os juros, maior será o valor dela, independente do prazo contratado.

O Banco Central informa mensalmente as taxas de juros nos contratos de financiamento habitacional. A taxa Regulada é aquela a ser utilizada caso o financiamento seja feito com recursos do FGTS também. Para acessar as taxas praticadas pelo Mercado e instituições, clique aqui. Escolha a modalidade “financiamento imobiliário”.

Com relação aquilo que faz o saldo devedor diminuir, temos dois tipos de amortização utilizados pelos banco, o Sistema PRICE e o Sistema de Amortização Constante, o famoso SAC. O primeiro (PRICE) tem como característica parcelas fixas durante todo o período contratado, podendo ter variações em função da atualização monetária (veremos a seguir) e o SAC que tem como características parcelas bem mais altas no começo do financiamento, mas que vão diminuindo ao longo do tempo. Esse método atrai bastante os mutuários porque estes olham lá no final e vem um valor bem mais baixo do que estariam pagando no começo… e aí pensamos: é esse tal de SAC, tá decidido! Essa é a sensação que temos…

Outro ponto importante é a atualização monetária. Como os contratos de financiamento habitacional são longos, é muito normal o contrato determinar que as parcelas e/ou o saldo devedor sejam atualizados por algum indicador que mede a inflação (INPC, IPCA, IGP-M, entre outros). O objetivo desses indicadores inflacionários é manter o poder de compra frente a desvalorização da moeda. Imagine que neste mês tivemos uma inflação de 10% (hipotético), significa que a tua parcela no mês seguinte será aumentada de 10%. Se ela tem o valor de R$ 1.000,00, então no mês seguinte será de R$ 1.100,00 e se atualizar monetariamente o saldo devedor, vai aumentar a base dos juros para o próximo mês e consequentemente também, o valor da parcela.

Os efeitos da atualização são enormes no longo prazo, podem aumentar consideravelmente o valor das parcelas e/ou do saldo devedor ao longo do tempo. Dependendo da situação pode ser até que essa variação inflacionária maior do que o valor a amortizar, aí o que acontece? ao invés de diminuir o saldo devedor, ele aumenta… SIMMMMM… ele pode aumentar infelizmente!

O valor do encargo mensal que você paga todo mês equivale a soma da parcela, com uma taxa administrativa e também o seguro de morte e/ou invalidez (DFI e MIP). Esse valor de seguro já é fornecido automaticamente pela Instituição financeira, não temos nenhuma liberdade para escolher outro, caso achemos este caro!

Você pode também se perguntar… ok, mas e se eu quiser pagar meu contrato antecipado? Recebi um dinheiro alto aqui, e como vai ser esse cálculos? Se você contratou um financiamento pelo método PRICE. Obrigatoriamente, as parcelas fixas que já contemplam os juros de todo o período, devem ter um decréscimo proporcional nos juros, em função do número de meses em que você está antecipando esse pagamento. Nesta linha, quanto mais longe a parcela que ira pagar antecipadamente, maior será o valor do desconto pela antecipação e, consequentemente, menor o valor da parcela. ESSA DEVERIA SER A REGRA, MAS NEM SEMPRE É O QUE ACONTECE.

Se for pelo método SAC, o valor a pagar a título de antecipação é exatamente o valor do saldo devedor na data da última parcela paga, sem qualquer redução.

…Ahhhh, fique atento porque essas simulações que fazemos nos sites dos bancos não consideram várias determinantes e nos apresentam valores que não são verdadeiros depois da contratação.coisas, inclusive a atualização monetária que muda completamente o valor das parcelas ao longo do tempo.

Agora você já sabe bastante coisa importante, quando for decidir em contratar um financiamento habitacional, nem sempre a verdade é aquela que assinamos… mas agora estará no caminho certo!

Abraço a todos.