A vez da Usucapião Extrajudicial

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Colunista de MH Cálculos comenta as vantagens que o novo Código de Processo Civil trouxe para a regularização fundiária

Desde as Ordenações Filipinas, vigentes de 1630 a 1916, as ilhas da costa brasileira sempre sofreram tratamento especial, no que se refere à dominialidade de seu território, por serem consideradas importantes defesas da colônia de Portugal. Tal abordagem diferenciada persistiu durante as fases da República, até que, através do Decreto Lei 9.740, de 1946, foram declaradas expressamente bens da União.

A carta magna de 1988 manteve as ilhas costeiras e oceânicas brasileiras no rol dos bens da União, dificultando muito dominialidade a regularização fundiária de ocupações completamente consolidadas na Ilha de Santa Catarina, o que traz repercussões até o presente, como se pode observar da grande quantidade dos famosos “terrenos de posse” existentes nos quatro cantos da cidade.

Foi somente com a Emenda Constitucional n° 46, de 2005, proposta pelo então deputado federal Edison Andrino – influente político e filho de pescador, ele conhecia os imensos prejuízos que a lei trazia, especialmente aos habitantes das zonas próximas às praias –, que as ilhas oceânicas e costeiras que fossem sede de município deixaram de ser bens da União.

A partir de então, a Justiça estadual catarinense, mais especificamente a Vara de Sucessões e Registros Públicos da Comarca da Capital, vem sendo abarrotada com ações de Usucapião, a fim de regularizar o domínio das terras dos cidadãos, em busca da valorização do imóvel que traz o título dominial, também conhecido popularmente como “terreno com escritura pública”.

Não há dúvidas sobre os imensos benefícios que a declaração de domínio, que pode ser buscada através da Usucapião, traz ao imóvel, como, por exemplo, a possibilidade de oferecer o bem em garantia para aquisição de financiamento, ou a incorporação do imóvel para fins de construção e venda de edifício, ou ainda a segurança de adquirir o imóvel por escritura pública e registro no cartório competente.

Pois bem, fato é que a ação de Usucapião, em virtude da quantidade de processos na vara para apenas um juiz sentenciar, somando-se à conhecida morosidade dos processos judiciais, tornou-se quase eterna. Assim, os cidadãos passaram a ter que esperar de cinco a dez anos, quando não mais, para obter uma sentença declarando que de fato e de direito o domínio do imóvel pertencia a determinado cidadão. É evidente que este lapso temporal de duração é extremamente desestimulante e antiprodutivo.

Foi no sentido de agilizar este procedimento que o Novo Código de Processo Civil, em vigência a partir de 2016, inovou e passou a permitir que os Cartórios Extrajudiciais de Registro de Imóveis também pudessem declarar o domínio de imóveis aos cidadãos, através de um procedimento puramente administrativo, como se faz com desmembramentos de terrenos, ou retificação de área, por exemplo, que atualmente são procedimentos de rotina dos cartórios.

É extremamente louvável a possibilidade de se realizar a Usucapião de forma extrajudicial, pois além de conferir agilidade ao procedimento, passa a ser decidida pelos Cartórios de Registros de Imóveis, justamente quem está mais a par dos problemas fundiários do município. Importante alertar que não se trata de um requerimento simples, mas que deve ser acompanhado de inúmeros documentos, tais como: planta do imóvel firmada por técnico em topografia, com memorial e Anotação de Responsabilidade Técnica, diversas certidões referentes ao imóvel e ao proprietário, cadeia dos contratos de compra e venda anteriores, contas de água, luz e IPTU, além de Ata Notarial e outros documentos. Imprescindível dispor, ainda, que todos os confrontantes do imóvel devem estar de acordo.

Como dito, é um procedimento complexo, e por esta razão deve ser acompanhado de advogado com experiência nesta área, que possa avaliar primeiramente a possibilidade de sucesso da Usucapião Extrajudicial, evitando que o interessado perca tempo e dinheiro. Ademais, devem ser feitas minuciosa coleta e análise da documentação, a fim de que o protocolo inicial possa estar o mais completo possível, o que contribuirá com a celeridade do procedimento.

Por fim, cumpre destacar que o procedimento da Usucapião Extrajudicial é extremamente recente, sendo matéria de grande cuidado dos Cartórios Extrajudiciais que ainda estão se habituando à novidade. É muito importante a cautela dos cartórios, a fim de repelir os estelionatários, mas por outro lado o excesso de zelo, além do razoável, pode burocratizar o procedimento, devolvendo o fluxo de processos para a via judicial.

Não restam dúvidas de que o novo procedimento da Usucapião Extrajudicial veio para dinamizar a economia, desburocratizar o processo e dar celeridade à busca do cidadão pelo direito de possuir um título dominial de seu imóvel, com a matrícula do imóvel devidamente registrada no cartório, conferindo-lhe as inúmeras vantagens que este título proporciona.

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